Porto Alegre, 15 de outubro de 2026.
A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) estabeleceu, no Tema Repetitivo 970, que a multa contratual por atraso na entrega de imóvel, quando fixada em valor equivalente ao aluguel do bem, em regra não pode ser acumulada com indenização por lucros cessantes.
O entendimento foi firmado em 22 de maio de 2019, no julgamento dos Recursos Especiais 1.635.428/SC e 1.498.484/DF, sob relatoria do ministro Luis Felipe Salomão, e permanece como precedente obrigatório para os tribunais nas controvérsias abrangidas pela tese.
A decisão trata de uma situação comum na compra de imóveis na planta: a construtora descumpre o prazo de entrega, e o comprador pretende receber tanto a multa prevista no contrato quanto uma indenização pela impossibilidade de utilizar ou alugar o imóvel.
O STJ definiu que, quando essas duas parcelas possuem a mesma finalidade indenizatória, seu pagamento cumulativo pode representar uma duplicidade de reparação pelo mesmo prejuízo.
O que estabelece o Tema 970 do STJ?
A cláusula penal moratória é uma penalidade contratual prevista para o caso de atraso no cumprimento de determinada obrigação.
Nos contratos de compra e venda de imóveis, ela pode estabelecer o pagamento de uma quantia ao comprador por cada mês de atraso na entrega.
Os lucros cessantes, por sua vez, correspondem aos ganhos que a pessoa razoavelmente deixou de obter em consequência do descumprimento contratual, conforme o artigo 402 do Código Civil.
No caso de um imóvel entregue fora do prazo, a indenização pode corresponder ao valor locativo do bem durante o período em que o comprador ficou privado de sua utilização econômica.
Ao julgar o Tema 970, o STJ fixou a seguinte tese:
A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes.
Portanto, a restrição não decorre simplesmente da existência de uma multa contratual, mas de sua finalidade e de sua capacidade de compensar o prejuízo causado pelo atraso.
Quando a multa e os lucros cessantes não podem ser acumulados?
Imagine que um comprador adquiriu um apartamento na planta e que a construtora atrasou a entrega por dez meses.
O contrato prevê uma multa mensal de R$ 2 mil pelo atraso, enquanto o aluguel de mercado de um imóvel equivalente também corresponde a R$ 2 mil.
Nesse exemplo, a multa contratual já compensa a perda econômica decorrente da impossibilidade de utilizar ou alugar o apartamento.
Permitir o recebimento de mais R$ 2 mil mensais a título de lucros cessantes significaria indenizar duas vezes o mesmo prejuízo.
É essa duplicidade que o Tema 970 procura evitar.
O fundamento está na natureza indenizatória da cláusula penal moratória quando ela foi estabelecida em valor adequado para reparar as consequências do atraso.
E quando a multa contratual é inferior ao aluguel do imóvel?
A situação exige uma análise diferente quando a multa prevista no contrato é significativamente inferior ao valor locativo do imóvel.
Em julgamento divulgado em março de 2023, a Terceira Turma do STJ esclareceu que, nessas circunstâncias, a cumulação de lucros cessantes com a cláusula penal pode ser admitida sem contrariar o Tema 970.
O Tribunal também reconheceu a possibilidade de o comprador formular pedido exclusivamente de lucros cessantes, sem exigir a multa contratual de valor inferior.
Isso significa que a existência de uma penalidade contratual não impede automaticamente a reparação correspondente à perda econômica decorrente do atraso.
A análise depende da comparação entre a multa prevista e o prejuízo que ela se destina a compensar.
Também devem ser observados os limites legais e contratuais aplicáveis, inclusive as disposições do Código Civil sobre cláusula penal e indenização suplementar.
Como calcular a indenização pelo atraso na entrega?
O cálculo depende das características do contrato e do período de atraso efetivamente imputável à construtora.
É necessário verificar a data contratual de entrega, a eventual cláusula de tolerância válida, o momento em que o imóvel foi efetivamente disponibilizado e as condições estabelecidas para a incidência da multa.
Também é importante examinar a base de cálculo da penalidade, que pode estar vinculada ao preço do imóvel ou a outro parâmetro contratual.
Quando se discute indenização pelo valor locativo, a apuração pode exigir elementos que demonstrem o aluguel de mercado de imóveis semelhantes.
A simples existência de atraso não autoriza somar indiscriminadamente todas as penalidades e indenizações previstas em lei ou no contrato.
Cada parcela deve ser examinada conforme sua finalidade, evitando-se a duplicidade de reparação pelo mesmo dano.
A multa prevista apenas contra o comprador pode ser aplicada à construtora?
Essa é outra questão enfrentada pelo STJ, mas em precedente distinto.
No Tema Repetitivo 971, a Segunda Seção estabeleceu que, nos contratos de adesão em que exista cláusula penal apenas para o inadimplemento do comprador, essa penalidade deve servir como parâmetro para a fixação da indenização pelo descumprimento contratual da construtora.
O entendimento busca preservar o equilíbrio contratual quando as consequências do inadimplemento são previstas de maneira desigual.
Entretanto, os Temas 970 e 971 tratam de questões diferentes.
O Tema 970 examina a possibilidade de acumular multa moratória e lucros cessantes. O Tema 971 trata da utilização da penalidade estipulada contra o comprador como referência para a indenização devida pelo vendedor.
A aplicação conjunta desses entendimentos exige atenção à natureza das obrigações e à forma de cálculo da reparação.
O que o comprador deve verificar antes de pedir indenização?
Nos casos de atraso na entrega de imóvel, a análise do contrato é fundamental para identificar quais valores podem ser exigidos.
Além da data de entrega e do período de atraso, devem ser examinadas as cláusulas de multa, a possibilidade de reparação de prejuízos adicionais e a efetiva finalidade das indenizações pretendidas.
O comprador também deve preservar documentos relacionados à aquisição, comprovantes de pagamento, comunicações com a construtora e registros sobre a disponibilização do imóvel.
O Tema 970 do STJ não elimina o direito à indenização pelo atraso na entrega de imóvel. Ele estabelece que a reparação não deve ser duplicada quando a multa contratual já compensa adequadamente a perda econômica sofrida pelo comprador.
Por outro lado, quando a penalidade é inferior ao valor locativo, a jurisprudência admite o exame da pretensão de lucros cessantes, conforme as circunstâncias do contrato e do prejuízo alegado.
A distinção é importante tanto para compradores que buscam reparação quanto para a correta definição dos pedidos em ações judiciais relacionadas ao atraso de empreendimentos imobiliários.
Fontes utilizadas
- Superior Tribunal de Justiça — Tema Repetitivo 970: cláusula penal moratória e lucros cessantes — Cadastro oficial do precedente, com a tese firmada, os recursos representativos, as datas de julgamento e publicação e a situação de trânsito em julgado.
- Superior Tribunal de Justiça — REsp 1.498.484/DF e REsp 1.635.428/SC: jurisprudência e acórdãos do Tema 970 — Acórdãos da Segunda Seção, julgados em 22 de maio de 2019 e publicados em 25 de junho de 2019, sob relatoria do ministro Luis Felipe Salomão.
- STJ — Segunda Seção fixa teses sobre penalidades por atraso na entrega de imóvel — Notícia institucional sobre os Temas 970 e 971 e seus fundamentos.
- STJ — Cobrança de lucros cessantes por atraso na entrega de imóvel não depende da exigência de multa contratual menor — Notícia institucional de 2 de março de 2023, que esclarece a aplicação do Tema 970 quando a cláusula penal moratória possui valor inferior ao aluguel do imóvel.