Porto Alegre, 12 de outubro de 2026.
A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça vai definir quanto o vendedor pode descontar dos valores pagos por um consumidor que desiste da compra de um imóvel, lote ou terreno.
A controvérsia será julgada nos Temas Repetitivos 1.464 e 1.465, sob relatoria do ministro Ricardo Villas Bôas Cueva.
O Tribunal selecionou quatro recursos especiais para solucionar divergências entre suas Turmas de Direito Privado sobre o percentual de retenção e, principalmente, sobre a base utilizada para calcular esse desconto.
A discussão é relevante porque existem entendimentos que admitem a retenção de até 25% dos valores efetivamente pagos pelo comprador, enquanto outros permitem descontos calculados sobre o valor atualizado de todo o contrato.
O STJ ainda não definiu qual interpretação prevalecerá. Os recursos foram selecionados para julgamento repetitivo, mas o mérito permanece pendente.
Quem desiste da compra de um imóvel pode receber o dinheiro de volta?
A desistência da compra de um imóvel não significa necessariamente a perda integral dos valores pagos.
Quando o comprador dá causa ao encerramento do contrato, o vendedor pode ter direito à retenção de determinadas quantias, conforme a legislação aplicável e as condições da contratação.
Esses descontos podem estar relacionados a despesas administrativas, penalidades contratuais e outros encargos legalmente admitidos.
Entretanto, o Código de Defesa do Consumidor protege o comprador contra cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em determinadas relações de consumo.
O artigo 53 do CDC considera nulas as cláusulas que imponham essa perda integral nos contratos abrangidos pelo dispositivo.
A questão discutida pelo STJ é justamente estabelecer quanto pode ser retido e sobre qual valor o desconto deve ser calculado.
Lei do Distrato criou regras específicas para contratos imobiliários
A Lei nº 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato, passou a disciplinar de maneira mais detalhada as consequências do desfazimento de contratos de incorporação imobiliária e parcelamento do solo urbano.
A legislação estabeleceu regras sobre penalidades, restituição de parcelas e prazos de pagamento.
Entretanto, sua aplicação gerou divergências na jurisprudência, especialmente quando confrontada com as disposições protetivas do Código de Defesa do Consumidor.
O STJ dividiu a discussão em dois temas.
O Tema 1.465 examinará os contratos de compra e venda de imóveis firmados antes da vigência da Lei do Distrato, quando a rescisão ocorre por iniciativa e culpa do comprador.
Já o Tema 1.464 tratará especificamente dos contratos de compra e venda de imóveis não edificados, como lotes e terrenos, celebrados após a entrada em vigor da legislação.
Em ambos, a questão central envolve o percentual de retenção e a base de cálculo utilizada pelo vendedor.
Terceira e Quarta Turmas possuem entendimentos diferentes
Nos contratos de lotes e terrenos celebrados após a Lei do Distrato, a Terceira Turma do STJ entende que, nas relações de consumo, a proteção do CDC deve prevalecer sobre disposições incompatíveis da legislação específica.
Nessa interpretação, a retenção fica limitada, em regra, a 25% dos valores efetivamente pagos pelo comprador, ressalvada a possibilidade de cobrança pela fruição do imóvel.
A Quarta Turma adota entendimento diferente.
Para esse colegiado, a Lei do Distrato é compatível com o CDC e permite a retenção de até 10% do valor atualizado do contrato, conforme o artigo 32-A da Lei nº 6.766/1979.
A diferença não está apenas no percentual.
O ponto mais importante é que as duas interpretações utilizam bases de cálculo distintas.
Uma considera os valores que o consumidor efetivamente desembolsou. A outra utiliza o preço atualizado de toda a contratação.
Diferença pode representar milhares de reais
Imagine um terreno contratado por R$ 200 mil, do qual o comprador tenha pago R$ 40 mil antes de solicitar a rescisão.
Se aplicada uma retenção de 25% sobre os valores pagos, o desconto seria de R$ 10 mil.
Por outro lado, uma retenção de 10% sobre o valor total do contrato, considerado hipoteticamente sem atualização, corresponderia a R$ 20 mil.
Nesse exemplo, a diferença entre as duas formas de cálculo seria de R$ 10 mil.
Os números são apenas ilustrativos e não representam o resultado obrigatório de um distrato, que pode envolver outros descontos e circunstâncias.
O exemplo demonstra, entretanto, por que a definição da base de cálculo possui tanta importância para o consumidor.
Um percentual aparentemente menor pode produzir um desconto maior quando aplicado sobre o valor total do imóvel.
Contratos anteriores a 2018 também serão analisados
A divergência não se limita aos contratos celebrados após a Lei do Distrato.
Para os negócios anteriores à legislação, a Terceira Turma admite, em regra, retenção entre 10% e 25% das parcelas pagas, conforme as particularidades do caso.
A Quarta Turma considera adequado, como regra, o percentual de 25% dos valores pagos, admitindo sua redução diante de circunstâncias específicas.
O Tema 1.465 deverá uniformizar essa interpretação.
A definição terá importância para consumidores que celebraram contratos antigos e ainda discutem judicialmente os valores que devem receber após o desfazimento do negócio.
Processos com recursos especiais foram suspensos
Ao selecionar os recursos para julgamento repetitivo, a Segunda Seção determinou a suspensão do processamento dos recursos especiais e agravos em recursos especiais que discutam as mesmas questões, tanto nos tribunais de segunda instância quanto no próprio STJ.
A suspensão não deve ser confundida com uma paralisação automática de todas as ações imobiliárias em andamento.
Seu alcance está relacionado às matérias afetadas e à fase processual indicada na decisão.
Quando o julgamento de mérito for concluído, as teses fixadas deverão orientar a solução dos processos que discutem as mesmas controvérsias jurídicas.
O que o comprador deve verificar antes de desistir?
A definição dos valores a receber depende de informações que nem sempre estão evidentes no momento da contratação.
É importante verificar a data de assinatura do contrato, a natureza do imóvel, o valor total ajustado, as parcelas efetivamente pagas e as cláusulas relacionadas à rescisão.
Também devem ser examinadas eventuais cobranças de corretagem, encargos contratuais e valores relacionados à utilização do imóvel.
Outro aspecto fundamental é identificar quem deu causa ao desfazimento do negócio.
Os Temas 1.464 e 1.465 tratam de situações em que a rescisão ocorre por iniciativa e culpa do comprador. A discussão é diferente quando o encerramento decorre de inadimplemento do vendedor, atraso na entrega ou outro descumprimento contratual.
Por isso, antes de aceitar um distrato com descontos elevados, é necessário compreender quais regras efetivamente se aplicam à contratação.
O julgamento do STJ deverá trazer maior uniformidade a essas situações.
Até que as teses sejam fixadas, permanece a divergência entre as Turmas sobre os percentuais e as bases de cálculo admitidos em determinadas modalidades de contrato imobiliário.
Fontes utilizadas
- Superior Tribunal de Justiça — Tema Repetitivo 1.464 — Base oficial de precedentes qualificados. Segunda Seção. Relator: ministro Ricardo Villas Bôas Cueva. Recursos representativos: REsps 2.255.394/MA e 2.255.370/MA. Afetação concluída em 30 de junho de 2026, com publicação em 4 de agosto de 2026. Controvérsia relativa à retenção em contratos de lotes e terrenos posteriores à Lei do Distrato.
- Superior Tribunal de Justiça — Tema Repetitivo 1.465 — Base oficial de precedentes qualificados. Segunda Seção. Relator: ministro Ricardo Villas Bôas Cueva. Recursos representativos: REsps 2.255.393/MA e 2.255.054/MA. Controvérsia relativa à retenção em contratos imobiliários anteriores à Lei do Distrato.
- Repetitivo definirá limites de retenção em rescisão de contratos imobiliários antes e depois da Lei do Distrato — Superior Tribunal de Justiça, 8 de outubro de 2026. Notícia institucional sobre os Temas 1.464 e 1.465, a divergência entre a Terceira e a Quarta Turmas e o alcance da suspensão dos recursos.
- Lei nº 13.786/2018 — Lei do Distrato — Presidência da República. Legislação que alterou as Leis nº 4.591/1964 e nº 6.766/1979 para disciplinar o desfazimento de contratos de incorporação imobiliária e parcelamento do solo urbano.
- Lei nº 6.766/1979 — Parcelamento do Solo Urbano — Presidência da República. Especialmente artigo 32-A, que estabelece regras de restituição e descontos em contratos de lotes e terrenos.
- Código de Defesa do Consumidor — Lei nº 8.078/1990 — Presidência da República. Especialmente artigos 51 e 53, relacionados à proteção contra cláusulas abusivas e perda integral de prestações pagas.
- STJ definirá limites de retenção na rescisão de compra de imóveis — Migalhas, 9 de outubro de 2026. Reportagem sobre os Temas Repetitivos 1.464 e 1.465 e as divergências relativas aos percentuais e às bases de cálculo das retenções.