Porto Alegre, 9 de novembro de 2026.
A Segunda Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu, por unanimidade, que o proprietário que vende um imóvel sem registrar a transferência pode continuar respondendo pelo IPTU, mesmo quando a negociação foi comunicada à prefeitura.
O entendimento foi firmado no julgamento do REsp 2.294.977/SC, em 20 de outubro de 2026, sob relatoria do ministro Francisco Falcão, e divulgado no Informativo de Jurisprudência nº 908, de 3 de novembro. O acórdão foi publicado em 26 de outubro de 2026.
Para o STJ, a comunicação da venda ao município não substitui o registro imobiliário nem afasta, por si só, a responsabilidade tributária de quem continua como proprietário.
A decisão aplica o Tema 122 do STJ, precedente repetitivo que admite a responsabilidade tanto do comprador que exerce a posse quanto do vendedor que permanece como proprietário no Registro de Imóveis, conforme a legislação municipal.
Vendedor havia comunicado a transferência à prefeitura
O caso teve origem em uma execução fiscal ajuizada pelo Município de Joinville, em Santa Catarina, para cobrar débitos de IPTU referentes aos exercícios de 2002 e 2005.
A parte executada sustentou que havia transferido a posse e os direitos sobre o imóvel por instrumento particular e comunicado a negociação à administração municipal antes dos fatos geradores dos tributos.
A Justiça de primeira instância acolheu o argumento e extinguiu a execução em relação à proprietária registral. O Tribunal de origem manteve a decisão, entendendo que a comunicação da transferência afastaria sua responsabilidade.
O município recorreu ao STJ.
Ao examinar o caso, a Segunda Turma concluiu que a transferência particular e a comunicação administrativa não eram suficientes para excluir a legitimidade da proprietária que continuava identificada no registro imobiliário.
O STJ deu provimento ao recurso e determinou o retorno dos autos à origem para o regular prosseguimento da execução fiscal.
Por que o vendedor continua responsável pelo IPTU?
A resposta está na diferença entre a celebração de um contrato de compra e venda e a transferência jurídica da propriedade.
O artigo 1.245 do Código Civil estabelece que a propriedade imobiliária é transferida entre vivos mediante o registro do título no Cartório de Registro de Imóveis.
Enquanto esse registro não é realizado, o vendedor continua sendo considerado proprietário para os efeitos legais.
Assim, mesmo que o comprador já tenha recebido as chaves, ocupado o imóvel e assumido contratualmente o pagamento dos tributos, o antigo proprietário pode continuar vinculado ao bem perante a Fazenda Pública.
O artigo 34 do Código Tributário Nacional (CTN) também prevê que podem ser contribuintes do IPTU o proprietário, o titular do domínio útil ou o possuidor a qualquer título.
Isso permite que, conforme a legislação municipal, a cobrança seja direcionada ao proprietário registral ou ao comprador que exerce a posse.
A existência de um comprador responsável pelo imóvel não elimina automaticamente a responsabilidade tributária do vendedor.
Comunicar a venda à prefeitura não é suficiente?
Não para transferir a propriedade ou afastar, por si só, a responsabilidade do proprietário registral.
A comunicação à prefeitura pode ser importante para atualizar o cadastro imobiliário e informar quem passou a exercer a posse.
Entretanto, o cadastro municipal e o Registro de Imóveis possuem funções diferentes.
O primeiro serve à administração tributária. O segundo é responsável pela publicidade e pelos efeitos jurídicos da titularidade imobiliária.
No julgamento, o STJ destacou que a comunicação do negócio pode permitir ao município identificar outro possível contribuinte, mas não elimina a condição jurídica de proprietário de quem continua no registro.
A decisão também aplicou o artigo 123 do CTN, segundo o qual acordos particulares sobre responsabilidade pelo pagamento de tributos não podem, em regra, modificar a definição legal do contribuinte perante a Fazenda Pública.
Se o contrato determina que o comprador pague o IPTU, quem responde?
É necessário distinguir a responsabilidade perante o município daquela existente entre comprador e vendedor.
No contrato, as partes podem estabelecer que o comprador assumirá o pagamento do IPTU a partir da entrega da posse ou de outra data definida.
Essa obrigação pode produzir efeitos entre os contratantes.
Entretanto, o acordo não impede necessariamente que a prefeitura cobre o tributo do vendedor que permanece como proprietário registral.
Caso o vendedor tenha de pagar uma dívida que, pelo contrato, caberia ao comprador, poderá avaliar a possibilidade de exigir o reembolso, observadas as cláusulas contratuais e as circunstâncias do negócio.
Portanto, a responsabilidade perante a prefeitura não se confunde com a obrigação contratual de suportar o custo do imposto.
O que estabelece o Tema 122 do STJ?
O Tema 122 foi julgado pela Primeira Seção do STJ em 2009, sob o rito dos recursos repetitivos.
O precedente estabelece que tanto o promitente comprador, na condição de possuidor, quanto o proprietário ou promitente vendedor que permanece no registro imobiliário podem responder pelo IPTU.
Também reconhece que cabe à legislação municipal definir o sujeito passivo da obrigação tributária, dentro das possibilidades previstas no CTN.
A orientação admite a exclusão da responsabilidade do proprietário registral quando a própria legislação municipal assim estabelecer.
No REsp 2.294.977/SC, o STJ concluiu que essa hipótese de exclusão não estava presente.
A decisão de outubro de 2026, portanto, não criou uma nova obrigação tributária, mas reafirmou a aplicação do precedente repetitivo a uma situação em que a venda havia sido comunicada ao município.
Como evitar cobranças de IPTU depois da venda?
O principal cuidado é não considerar a negociação concluída apenas com a assinatura do contrato e a entrega das chaves.
É importante verificar se o título de transferência foi efetivamente registrado na matrícula do imóvel.
Também convém estabelecer contratualmente quem será responsável pelos tributos, desde quando essa obrigação terá início e quais providências deverão ser adotadas para regularizar a transferência.
Após o negócio, o vendedor pode solicitar uma certidão atualizada da matrícula para confirmar se o registro foi realizado.
A atualização do cadastro municipal também é recomendável, embora não substitua o registro imobiliário.
Se já existir cobrança ou execução fiscal, será necessário examinar a matrícula, o contrato, a legislação municipal, os exercícios cobrados e a documentação da transferência.
O que muda para quem já vendeu um imóvel sem registrar?
O julgamento reforça um risco que muitas vezes passa despercebido: entregar o imóvel e receber o preço não significa, necessariamente, deixar de ser responsável pelos tributos perante o município.
Enquanto a propriedade permanecer registrada em nome do vendedor, ele poderá ser chamado a responder por débitos de IPTU, conforme a legislação aplicável.
Isso não significa que toda cobrança contra o antigo proprietário seja automaticamente válida, nem que o comprador esteja isento do imposto.
A definição depende da situação registral, da posse, da legislação municipal e das circunstâncias de cada cobrança.
No REsp 2.294.977/SC, a Segunda Turma do STJ reafirmou que a comunicação da venda à prefeitura não substitui o registro da transferência e não basta para afastar a legitimidade do proprietário registral na execução fiscal.
A decisão evidencia a importância de concluir a regularização imobiliária, evitando que obrigações tributárias continuem vinculadas a quem já não possui o imóvel.
Fontes utilizadas
- Superior Tribunal de Justiça — REsp 2.294.977/SC, Informativo de Jurisprudência nº 908 — Julgamento da Segunda Turma em 20 de outubro de 2026, sob relatoria do ministro Francisco Falcão, com fundamentação sobre o proprietário registral, a comunicação da venda ao município e a responsabilidade pelo IPTU.
- Superior Tribunal de Justiça — Acórdão do REsp 2.294.977/SC — Íntegra oficial do acórdão, publicado em 26 de outubro de 2026. Confirma o provimento unânime do recurso para reconhecer a legitimidade passiva da executada e determinar o retorno dos autos à origem para prosseguimento da execução fiscal.
- Superior Tribunal de Justiça — Tema Repetitivo 122: responsabilidade pelo pagamento do IPTU — Precedente vinculante que reconhece a possibilidade de responsabilização do comprador possuidor e do proprietário registral, conforme a legislação municipal.
- Presidência da República — Código Tributário Nacional, Lei nº 5.172/1966 — Artigos 34 e 123, relativos à definição do contribuinte do IPTU e aos efeitos dos acordos particulares perante a Fazenda Pública.
- Presidência da República — Código Civil, Lei nº 10.406/2002 — Artigos 1.227 e 1.245, que disciplinam a aquisição da propriedade imobiliária mediante registro do título.